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利回りが高い不動産投資といえば、1棟モノのアパート。
10％以上の表面利回りを売りに市場に出回っているものは多々あります。

表面利回りというのは、価格に対する「家賃収入」の回収率のことです。

でも、チョット待ってください。

■不動産の収支って、「家賃収入」だけではありませんよね？

例えば3,000万円で売りに出ていて年間300万円の家賃収入が得られる総戸数10戸のアパートがあったとします。築10年未満で状態もよく、「コレは買いだぜ！」とエイヤァ！で買ってしまったとします。

購入後、何年かは年間300万円の家賃収入が得られますが、ローンを組んでいれば返済額が、管理を委託していれば手数料が差し引かれますので、実質的な手取りは100万～150万くらいでしょうか。

仮に手取り（「手残り」と呼ぶ場合もあります）150万円だとして、10年で1,500万円のプラスです。
（※税金の減税・納税を除いて）

でもですね、アパートやマンションには「大規模修繕」というものがあるんです。劣化した設備を新しいものに交換したり、補修をするのです。これは、見た目の問題だけでなく、住んでいる人の生活に危険が及ばないように住環境を整える意味もあります。

大規模修繕のサイクルは
■築10～15年・・・外壁補修、屋根防水、シーリング打ち替え、鉄部塗装、照明器具の付け替えなど
　→10戸規模で「約1,000万円」のコスト

■築20～25年・・・同上、さらに給排水設備の補修または交換、鋼製建具の補修または交換
　→10戸規模で「約1,500～2,000万円」のコスト

■築30～40年・・・主要構造部・躯体以外のすべての部材が寿命に達する
　→居住者は別の部屋を探したり仮住まいに住むことになる


あれ・・・！？

購入してから10年で1,500万円プラスだったのに、1回目の大規模修繕で1,000万円吹き飛ぶじゃまいか！

3,000万円のリターンが10年で500万円、1年で50万円、つまり年間実質利回りは、
■たったの「1.6％」

そして、次の大規模修繕の時期（さらに10年後）には、なんと「マイナス」になる可能性もあるわけです。

やってる意味が、実はないんですね。

しかも最初の方はプラスで回ってるものだから、だいたい使っちゃうでしょう。後々お金がかかることが判明して火の車になっちゃうんです。

この他に各戸の給湯器やエアコン、床材、壁紙、キッチン、フロ、トイレといった諸々の設備の修理・交換の費用も別途かかります。


「利回り10％」に惑わされないよう気をつけてくださいね(。・∀・)ノ

摘取自以下網址:

 

不才的愛媽咪大約翻譯了一下, 有錯的話, 請日文達人糾正一下囉!

 

譯文:

 

為何投資報酬率10%卻實收劇減?
 
提到投資報酬率高的不動產即是一棟的公寓.
在市面上兜售的建物表面獲利率是10%以上多的是.
表面獲利率指的是價格對於房租收入的回收率而言.
但,請您等一下.
 
不動產的收支單純是房租收入嗎?
比方來說價值三千萬日幣的物件,其年收租金是三百萬,總戶數十戶的公寓.
在建物未達十年屋的狀態也行, 鼓催說:買這個吧!, 而買了這個物件.
 
購買後, 雖說滿年300萬租金收入, 但貸款的還款金額, 管理委託的費用,加加減減之後, 實拿100~150萬左右.
 
假設實收150萬, 十年進帳1500萬.
 
但是, 公寓或華廈都有所謂的"大規模修繕". 即所謂的更新補修老化的設備. 就此而言, 不僅是外觀, 還包括整理居住環境,讓居民的生活不受到危險.
 
大規模銷善的週期是
10~15年屋: 外壁補修, 屋頂防水, 水泥替換, 鐵部塗裝, 更新照明設備>>10戶規模的話, 約1000萬元
20~25年屋: 同上, 另外還有排水設備的補修或更新, 鋼製建具的補休或更新>>10戶規模約1500~2000萬元
30~40年屋: 主要構造部份, 外觀以外的材料均到使用年限>>居民或找別的住居或臨時居住於此
 
唉?!
 
購入之後十年實收1500萬元, 但卻一次大修繕1000萬元飛走了!
3000萬的回收十年才500萬,一年約50萬, 換句話說, 實質年報酬率才"1.6%"
 
此外, 就下次的大修繕來看, 赤字是很有可能的.
雖可行, 但實不然.
正因一開始是正字, 但大抵使用了吧. 而後花了錢後才發現是一輛火燒車.
另有各戶的熱水器,冷氣, 地板, 壁紙, 廚房, 樓梯, 廁所等諸多設備的修繕替換費用, 通通都得花費.
 
所以所謂獲利10%要小心!!!